ค่าโอนบ้าน-คอนโด 2569 — สรุปค่าใช้จ่ายทุกรายการ ใครจ่ายอะไร?

ค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ 2569

เมื่อซื้อ-ขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน จะมีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน:

ตารางค่าธรรมเนียมทั้งหมด

รายการ	อัตรา	คิดจาก	ผู้จ่าย (ทั่วไป)
ค่าธรรมเนียมโอน	2%	ราคาประเมิน	ผู้ซื้อ
ค่าจดจำนอง	1%	วงเงินกู้	ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3.3%	ราคาขายหรือประเมิน (ตัวที่สูงกว่า)	ผู้ขาย
อากรแสตมป์	0.5%	ราคาขายหรือประเมิน (ตัวที่สูงกว่า)	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ตามบุคคล/นิติฯ	ราคาขาย	ผู้ขาย

สำคัญ: ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ เลือกเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งสอง

ตัวอย่างคำนวณ: ซื้อคอนโด 3 ล้านบาท

สมมติ: ราคาขาย 3 ล้าน, ราคาประเมิน 2.8 ล้าน, กู้ 2.4 ล้าน, ผู้ขายถือ 3 ปี

รายการ	คำนวณ	จำนวน
ค่าโอน 2%	2,800,000 × 2%	56,000
จดจำนอง 1%	2,400,000 × 1%	24,000
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	3,000,000 × 3.3%	99,000
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (สมมติ)		~15,000–50,000
ฝั่งผู้ซื้อ		~80,000
ฝั่งผู้ขาย		~114,000–149,000

ภาษีธุรกิจเฉพาะ vs อากรแสตมป์

เงื่อนไข	เสียภาษีตัวไหน?
ถือครอง ไม่เกิน 5 ปี + ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี	ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%
ถือครอง เกิน 5 ปี	อากรแสตมป์ 0.5%
มีชื่อในทะเบียนบ้าน เกิน 1 ปี (แม้ถือไม่ถึง 5 ปี)	อากรแสตมป์ 0.5%

เคล็ดลับ: ถ้าซื้อเพื่อลงทุนขายต่อ → ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะลดภาษีจาก 3.3% เหลือ 0.5%

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ (ตรวจสอบก่อนโอน)

รัฐบาลมักออกมาตรการลดค่าโอนเป็นระยะ:

มาตรการ	ลดเหลือ	เงื่อนไข
ค่าโอน 2% → 0.01%	ประหยัด ~1.99%	บ้าน/คอนโด ≤ 7 ล้านบาท
จดจำนอง 1% → 0.01%	ประหยัด ~0.99%	บ้าน/คอนโด ≤ 7 ล้านบาท

ตรวจสอบ: ก่อนโอนทุกครั้ง เช็กที่เว็บไซต์กรมที่ดิน (dol.go.th) หรือถามเจ้าหน้าที่ว่ามาตรการยังมีผลอยู่หรือไม่

เอกสารที่ต้องเตรียมวันโอน

ผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน + สำเนา
• ทะเบียนบ้าน + สำเนา
• หนังสืออนุมัติสินเชื่อ (ถ้ากู้)
• แคชเชียร์เช็ค (เงินดาวน์ + ค่าธรรมเนียม)

ผู้ขาย

• โฉนดที่ดิน / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• บัตรประชาชน + สำเนา
• ทะเบียนบ้าน + สำเนา
• หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้าสมรส)
• ใบปลอดหนี้ส่วนกลาง (คอนโด)

---

อ่านเพิ่มเติม: คำนวณสินเชื่อบ้าน | ผ่อนบ้าน vs เช่า | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง